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海东市物业管理办法

第一章　总则

第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高人民群众居住质量、提升幸福指数，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《青海省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业服务活动的企业法人。

本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理或选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条　物业管理服务应当遵循公开公平公正、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

第四条　本办法适用于海东市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

第五条　海东市城乡规划和建设行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县（区）住房城乡建设和房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

社区、乡（镇）人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷、协调物业管理与社区建设之间的关系。

城乡规划建设、发改、国土、财政、环保、民政、公安、广电、电力、通信、工商、质监等有关部门按各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理和服务工作。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

第六条　市、县（区）人民政府应当将物业服务纳入服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定扶持政策，加强行业管理，提高专业化水平，促进物业服务行业健康发展。

第七条　鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业行为，促进物业服务企业依法诚信经营，维护物业服务企业的合法权益，鼓励物业服务企业不断创新，促进物业服务企业提高服务质量和水平。

第二章　物业管理区域及配套建设

第八条　物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的范围为基础，重点考虑共用设施设备、建筑物规模、业主人数、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则。

第九条　建设单位应在规划设计方案中明确标明物业服务用房的位置和面积，将物业服务用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。

规划建设部门应在《建设工程规划许可证》（附件）中注明物业服务用房的面积。

第十条　建设单位在取得商品房预（销）售许可证前，向项目所在地房地产（住建）行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，房地产（住建）行政主管部门自受理申请二十日内，在征求社区、乡（镇）人民政府、城乡规划建设行政主管部门等单位的意见后划分物业管理区域，并书面告知项目所在地社区、乡（镇）人民政府。

建设单位应当将物业管理区域核定内容在商品房销售现场进行公示。

第十一条  县（区）人民政府房地产（住建）行政主管部门在核发商品房预（销）售许可证时，不得将规划确定、前期物业管理备案的物业服务用房纳入商品房屋预（销）售许可范围。

第十二条  县（区）人民政府房地产（住建）行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共有部分情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第十三条　物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的2.5‰至3‰配置，最少不低于70平方米；房屋建筑总面积超过3万平方米的，超过部分按不低于1‰的标准增加配置。建设单位要按照规定配置必要的物业管理用房，确保新建项目的物业管理用房得到全部落实。

城乡规划建设行政主管部门在规划许可、验收过程中应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。

县（区）人民政府房地产（住建）行政主管部门要做好物业服务用房的权属登记工作，并在登记中注明物业服务用房面积和位置。

（二）物业服务用房应当具备水、电、暖、卫、采光、通风等正常使用功能。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于20平方米;房屋建筑总面积超过3万平方米的，面积不低于40平方米。

物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

第十四条　住宅小区物业管理区域内的管理用房、社区居民委员会用房以及按照规划要求配套建设的中小学校、会所、幼儿园、治安值班室、监控室、消控室、车库、车位以及其他各类配套建筑与设施设备等，应当按照国家、省设计规范和工程标准进行配套建设，并依法办理权属登记手续，不得擅自改变使用用途。

第十五条　住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护、管理和更新。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，所需费用依照国家和省住房城乡建设行政主管部门制定的有关工程计价规定确定，由建设单位承担。

住宅小区内由专业经营单位投资建设的专业经营设施设备归专业经营单位所有。

专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第十六条　新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等分户计量装置应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配置。信息通信、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置应当符合国家技术标准和专业技术规范。

配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的分户计量、分户控制；业主及物业服务企业应为改造工作提供便利。

第十七条　本办法实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等最终用户分户计量表和分户计量表以前的专业经营设施设备的所有权，由业主大会决定是否移交给专业经营单位。决定移交的，县（区）级人民政府房地产行政主管应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收，并负责专业经营设施设备的管理、维修、养护和更新。

第三章　业主、业主大会及业主委员会

第十八条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共有部位及其共有设施设备使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十九条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共有部分及其共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）遵守房屋装饰装修的规定；

（六）按时交纳物业服务费；

（七）支持配合物业服务企业的合法经营和管理活动；

（八）确保建筑物和消防等设施设备的安全使用，保证消防通道通畅；定期对室内水、电、气等设施设备进行安全检查，消除安全隐患；

（九）法律、法规规定的其他义务。

第二十条　业主在物业管理活动中，享有并履行国务院《物业管理条例》及《青海省物业管理条例》规定的权利和义务。

第二十一条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业所在地社区、乡（镇）人民政府会同县（区）级人民政府房地产行政主管部门指导本辖区的物业管理区域成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十二条　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（三）房屋竣工验收备案后和首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数的百分之三十以上。

第二十三条　符合成立业主大会条件的，社区、乡（镇）人民政府在收到建设单位或者百分之十以上业主联名提出成立业主大会申请后三十日内，会同县（区）级人民政府房地产行政管理部门组建首次业主大会筹备组。　

第二十四条　符合成立业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当向物业所在地社区、乡（镇）人民政府提出书面报告，同时提供物业管理区域划分情况、业主名册、建设规划总平面图、房屋及建筑物面积清册、物业服务用房配置情况、房屋专项维修资金归集情况以及首套房屋出售并交付的时间等文件资料。符合成立业主大会条件的，社区、乡（镇）人民政府在收到建设单位或者百分之十以上业主联名提出成立业主大会申请后三十日内，会同县（区）级人民政府房地产行政管理部门组建首次业主大会筹备组。　

第二十五条　筹备组由业主代表、建设单位代表、社区居（村）民委员会代表、乡（镇）人民政府代表等组成。筹备组中业主代表的产生，由社区居（村）民委员会、乡（镇）人民政府组织业主推荐，并将成员名单在物业管理区域内公告。

第二十六条　筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）拟订业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份和业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（四）确定业主委员会成员候选人条件和产生办法；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第二十七条　筹备组应当自成立之日起60日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会，表决通过管理规约、业主大会议事规则。业主委员会的成员至少由5人以上单数组成。

首次业主大会会议结束后，筹备组应当在7日内召集业主委员会成员召开首次会议，推选主任1名、副主任2名，并在物业管理区域内公告。业主委员会首次会议结束后，筹备组自行解散。业主委员会每届任期3年，业主委员会成员可以连选连任。

第二十八条　业主大会履行下列职责：　

（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘、解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）决定新建、改建和重建建筑物及其附属设施；

（八）利用物业共有部分进行经营所得收益的使用方案；

（九）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

（十）法律、法规或管理规约确定应由业主共同决定的其他事项。

业主大会决定前款第（六）项和第（七）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十九条　不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经社区居（村）民委员会、乡（镇）人民政府和县（区）房地产行政主管部门指导后仍不能成立的，可以由社区居（村）民委员会、乡（镇）人民政府、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内公告。

第三十条　业主大会会议可以采用集体讨论和书面征求意见的形式（二者也可相结合），应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

第三十一条　业主委员会由业主大会会议选举产生，由五人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过3年，可连选连任。

业主委员会自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

第三十二条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下资料向物业所在地房地产行政主管部门和社区居（村）民委员会、乡（镇）人民政府备案：

（一）业主大会成立和业主委员会选举情况的报告会；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约及业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单和基本情况；

（五）其他必要资料。

业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

第三十三条　业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

（一）不履行委员职责和业主义务的；

（二）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

（三）搭建违章建筑物和构筑物、拒交物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

（四）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。

第三十四条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（区）级人民政府房地产行政主管部门或者社区、乡（镇）人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十五条　业主委员会应当履行下列职责：

（一）严格遵守《中华人民共和国物业管理法》及相关法律法规，接受业主大会的领导和行业行政主管部门的监督管理。

（二）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同利益，体现公平公正；

（三）组织召开业主大会，报告物业管理实施情况；

（四）与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；

监督管理规约的实施；

（七）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）法律法规及业主大会赋予的其他职责。

第三十六条　业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的决定，应当由参会委员签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公示。

第三十七条　业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会委员的工作补贴由全体业主承担。工作经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定，可以由全体业主分摊，每户每年不低于20元，不足部分也可以从物业共有部分及其附属设施设备经营所得收益中列支，但不得从物业服务企业经营收益中列支。

第四章　前期物业管理

第三十八条　住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于三个或者物业项目建筑面积低于5万平方米的，经项目所在地人民政府房地产(住建）行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

房地产(住建）行政主管部门要积极引导招标人和投标企业按照政府指导价格合理确定服务事项、服务质量和收费标准，并不断完善市场竞争规则，解决招投标工作中出现的新情况、新问题，推进物业管理市场化进程。

第三十九条　建设单位选聘的物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第四十条　物业服务企业承接物业前，严把物业承接查验关，维护业主的合法权益。应当与建设单位按照国家和省相关规定以及前期物业服务合同的约定，共同对物业的共有部分及其附属设施设备进行查验交接，并由双方签字确认查验记录。

第四十一条　建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经城乡规划建设行政主管部门综合验收备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、通讯、公共照明、网络、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地、车位和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；

（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（八）法律、法规、规章规定的其他条件。

第四十二条　建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证复印件、附图；

（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（五）供水、供电、供气、供热、信息通信、有线电视等准许使用文件；

（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（七）业主名册；

（八）物业管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四十三条　物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列资料向物业所在地人民政府房地产（住建）行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其他与承接查验有关的资料。

物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第四十四条　分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。

第四十五条　物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起二十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第五章　物业管理服务

海东市城乡规划和建设行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，各县（区）房地产（住建）行政主管部门负责区域内物业管理活动的监督管理工作，监管物业专项维修资金的使用，指导物业承接查验活动，监督招投标或者协议选聘物业服务企业工作，建立物业服务企业信用档案和物业管理投诉受理制度，定期对物业服务企业服务质量进行考核，督促其提高服务水平。

第四十六条  一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业管理服务。

从事物业服务的企业，应当依法具有独立法人资格和相应资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。物业管理服务从业人员应当按照国家和省有关规定，取得职业资格证书或者培训合格证书。

在本市行政区域外注册的物业服务企业需在本市行政区域内从事物业服务的，应当到项目所在地人民政府房地产（住建）行政主管部门办理资质核验备案手续。

第四十七条　本市实行物业服务重大事件报告制度。发生重大事件的，物业服务企业应及时向县（区）、市房地产（住建）行政主管部门报告。

第四十八条　业主大会可以决定采用招投标或者协议的方式，选聘物业服务企业。业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

物业所在地人民政府房地产（住建）行政主管部门、社区及乡（镇）人民政府应当指导、监督选聘物业服务企业的活动。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起二十日内，向房地产行政主管部门和社区、乡（镇）人民政府备案。

第四十九条　物业服务企业根据物业服务合同的约定，应当提供下列服务：

（一）物业共用部位及附属设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共区域环境卫生清洁和公共绿化养护；

（三）公共区域的秩序维护、安全防范、车辆停放等事项的管理服务；

（四）物业装饰装修管理服务；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（七）物业档案及相关资料的保管；

（八）其他物业管理服务事项。

第五十条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

第五十一条　从事物业管理的专业人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书；从事锅炉、电梯、消防、电气等物业服务人员应当具备相应从业资格。

第五十二条　物业服务企业应当依照法律、法规规定，委托具有相应资质的专业机构维修和养护电梯、压力容器等特种设备，并向特种设备检验检测机构申请定期检验。

第五十三条　物业服务收费遵循公平、合理、质价相符的原则，收费标准应与物业服务等级、物业服务企业资质对应。具体收费标准和收费事项由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务收费应当按照省发改委和省住房城乡建设厅制定的物业服务收费管理办法执行。

物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第五十四条　物业服务企业应当在物业服务管理区域内公示服务内容、服务标准及收费标准等事项。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况在物业服务管理区域内如实公示。

第五十五条　物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未按约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以请求物业所在地社区居（村）民委员会进行调解，也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以存在开发建设遗留问题、以放弃共有权利、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等为理由拒绝交纳物业服务费用。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付业主后，由业主承担。

前款所指物业交付，是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

物业交付后，业主未实际入住的，应交纳物业服务费总额70%的费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主未实际入住或已经入住要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

第五十六条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业管理服务，不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

第五十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位，应向最终用户收取有关费用：

（一）专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；

（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

（四）物业服务企业使用的由物业服务企业承担。

供水、供电、供气、供热、通讯、网络、有线电视等专业经营单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。

专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。

前款所列单位不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

第五十八条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定安全防范应急预案。发生突发性自然灾害、公共卫生事件、火灾和供水、供电、供气、特种设备等安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门和专业经营单位报告，并协助做好救助工作。

物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第五十九条  物业服务合同届满前三个月，业主委员会应组织召开业主大会，业主委员会不能正常履行职责时，社区、乡（镇）人民政府以及房地产行政主管部门应当指导召开业主大会，决定并书面告知是否续聘原物业服务企业。业主大会决定聘用其他物业服务企业的，原物业服务企业应当在合同届满后30日内做好交接工作。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出续聘或者选聘决定，也没有要求物业服务企业退出物业管理区域，原物业服务企业按照合同约定继续提供服务的，物业服务合同有效期自动延续至新的物业合同约定提供物业服务之日止。

第六十条  物业服务企业应当自物业合同终止之日起十五日内，向业主委员会履行下列交接义务：

（一）移交物业服务用房等共有部分及其附属设施设备；

（二）物业档案、维修和保养等物业形成的技术资料；

（三）移交本办法第四十一条规定的资料；

（四）清退预收、代收和预付、代付的有关费用；

（五）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（六）法律、法规规定及物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务；不得损坏、隐匿、销毁有关资料和财物。

第六十一条　物业服务合同解除或者终止后，未成立业主委员会的，房地产（物业）行政主管部门、社区应与物业服务企业或其他管理人按照法律规定和合同约定办理物业服务退出手续，并妥善保管第六十条所列有关资料、服务用房、有关费用等。待新的物业服务企业或其他管理人选聘后，移交给新的物业服务企业或其他管理人。

第六十二条　业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣、管理费用等事项共同作出约定。

自行管理可以采取由业主直接执行管理事务、选举业主委员会或者成立其他管理机构统一执行管理事务以及业主共同决定的其他形式进行。自行管理应当推选管理负责人。　

自行管理的业主委员会、管理负责人应当在物业管理区域内每半年公布管理费用的收支情况。业主针对收支情况提出的询问，业主委员会、管理负责人应当及时答复。　

第六十三条　县（区）级人民政府房地产（住建）行政主管部门、社区居委会和乡（镇）人民政府应当指导帮助本辖区内自行管理的小区做好物业服务工作，协调物业管理与社区建设的关系。

第六十四条　市城乡规划建设局和各县（区）房地产（住建）行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督管理，强化对物业服务企业从业人员的业务培训，定期对物业服务企业的资质条件和服务质量进行规范化考核达标，及时处理物业服务信访投诉件。

第六章　物业的使用与维护

第六十五条　业主、物业使用人对物业的使用和维护应当遵守法律、法规、管理规约及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

第六十六条　物业管理区域内的下列房屋及其配套设施归全体业主共有：

（一）物业服务用房；

（二）监控室；

（三）按规划配建的非机动车车库（棚）；

（四）绿地、道路、公共场所；

（五）开发建设单位以房屋买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主共有的房屋及其配套设施设备；

（六）其他依法归全体业主共有的设施设备。

建设单位申请房屋所有权初始登记时，归全体业主共有的房屋及其配套设施，由房产登记机关在房屋所有权登记证上予以记载，并在管理区域内公示，但不颁发权属证书。

业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋专有部分，不得擅自改变。　

第六十七条　物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

（三）违反规定在房屋内进行装饰装修，损坏房屋承重结构、主体结构；

（四）违法搭建建筑物、构筑物；

（五）破坏或者擅自改变房屋外观；

（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（八）排放有毒、有害物质；

（九）随意堆放、倾倒、抛掷垃圾、杂物和露天焚烧；

（十）制造超标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；

（十一）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（十二）占用、堵塞消防通道、安全出口，损坏消防设施、器材；

（十三）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；

（十四）违反规定摆摊设点、占道经营、停放车辆；

（十五）违反规定饲养动物；

（十六）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门，行政主管部门应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十八条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施确需改变用途的，应当经业主大会讨论决定同意后，依法办理有关手续。

因维修物业或者公共利益确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第六十九条　业主应当按照城乡规划行政主管部门批准或者房地产权属证书载明的用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约，擅自改变物业使用性质。

业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主书面同意后，依法办理相关手续。

住宅改变为经营性用房的，业主应当及时告知业主委员会、物业服务企业。物业服务企业应当在物业管理区域内进行公示，并按照非住宅类用房收取物业服务费。

第七十条　物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要。建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定车库、车位的出售、附赠或者出租方式、租售价格、租售时间、租售期限等内容。

建设单位不得将物业配套的车库、车位出售给业主以外的其他人。业主要求承租尚未出售并空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，车库、车位有空余的，可以临时出租给其他人，租赁合同期限不得超过6个月。

第七十一条　在物业管理区域内，如车位不足，在条件允许并经业主大会同意，可以在业主共有的道路、场地新划定车位，用于业主停车。新划定车位不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

车辆停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。

业主对车辆停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管合同。

第七十二条  利用物业的共有部位及其附属设施设备进行经营的，应当经业主大会、物业服务企业、有利害关系的业主同意后，按照规定办理有关手续。经营所得收益属于全体业主共有，经营收益主要用于补充住房专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主大会决定利用共有部分及其附属设施进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。物业服务企业应当将经营所得收益单独分类列账，每半年公布一次经营所得收益收支情况，并接受业主的监督。

第七十三条　执行公务的公安、消防、救护、抢险、环卫、邮递、信息通信等特种车辆以及为业主提供配送、搬家、维修等服务的车辆，在物业管理区域内临时停放，免交停车费。因业主需要进入住宅物业管理区域临时停车未超过半小时的，免交停车费。

大型车辆、载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品和危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

第七十四条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主或者使用人应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担，造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。

物业服务企业因维护、修缮等物业管理需要，必须进入专有部分的，业主、物业使用人应当积极配合并提供方便。

第七十五条　业主、物业使用人装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定以及管理规约，并告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、物业使用人签订装饰装修管理服务协议，将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项书面告知业主、物业使用人。

物业服务企业应当对装饰装修活动进行监督和巡查，业主、物业使用人和装饰装修施工人员应当予以配合。

第七十六条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位在办理房屋所有权初始登记前，应当一次性将物业保修金交存至房地产行政主管部门设立的专户，作为物业保修期间的维修保证费用，专门用于保修期内物业的维修。物业保修金交存、使用、管理和退还的办法，由市人民政府制定。

在物业保修期内，建设单位不履行保修义务的，业主或业主委员会及物业服务企业可提出申请，经房地产行政主管部门核准后，按照国家、省和市规定执行。

物业保修期满后，物业管理区域内共有部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主大会或业主委员会可以将其委托给物业服务企业承担；维修费用经业主大会或业主委员会共同决定后，在专项维修资金中列支。

物业保修期满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻业主应当提供便利。

第七十七条　物业管理区域内有2户以上业主的，应当建立物业专项维修资金制度。

专项维修资金专项用于物业共有部位及其附属设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存百分之三十的，由业主大会决定续交方案。业主未续交、补交物业专项维修资金，发生共用部位、共用设施设备维修时，相关业主应当共同承担维修责任。　

第七十八条　住宅物业和住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅维修资金专户。房屋专项维修资金属全体业主共有，专项用于物业保修期满后物业共有部位及其附属设施设备的维修和更新、改造。房屋专项维修资金管理办法由市人民政府制定。

专项维修资金的交存、使用、管理按照国家、省、市有关规定执行，接受审计、财政主管部门的监督管理及业主的查询。　

第七十九条  发生下列紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、相关业主、社区居（村）民委员会应当先行采取应急措施，同时由业主委员会或物业服务企业向物业所在地房地产行政主管部门提出紧急情况维修申请报告，房地产行政主管部门接到报告后，应当在五个工作日内办理相关手续。经核准后，维修、更新和改造的费用在专项维修资金中列支：

（一）屋面防水损坏造成漏雨、外墙渗水、楼体外墙面脱落、道路塌陷、专用排水设施堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人生财产安全等；

（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；

（三）其它危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

待安全隐患处置妥当后，维修资金使用情况应当在物业管理区域内向业主公示。

第八十条　已由专业经营单位接收的专业经营设施设备管理、维修、养护和更新等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。

专业经营设施设备发生故障或者损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护和更新，物业服务企业、业主应当予以配合。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

第八十一条　业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。

第七章　附则

第八十二条　本《办法》涉及的行政处罚，均依照《青海省物业管理条例》相关处罚条款执行。

第八十三条　本办法有关专业用语的含义：

（一）物业服务，是指业主与其选聘的物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

（二）业主，是指房屋所有权人。

（三）有利害关系的业主，是指本幢建筑物内的其他业主及本幢建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。

（四）物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

（五）前期物业服务，是指业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的具有相应资质的物业服务企业实施的物业服务。

（六）专有部分，是指物业管理区域内的房屋（含整栋建筑物）、车位、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。

（七）共有部分，是指物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有道路或者其他场地设置的车位；建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

（八）共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第八十四条　本办法由海东市城乡规划和建设局负责解释。

第八十五条  本办法自2016年3月19日起实施，有效期至2021年3月18日。